按照年度协商计划安排，市政协成立调研组，就“关于坚持供需两端协同发力，推动全市房地产业和建筑业市场企稳回升”开展专题调研。市政协副主席张立峰带队，市政协经济人口资源环境委员会、所联系的界别委员和行业协会代表参加调研。自4月份开始，调研组召开1次企业家委员座谈会，邀请全市27名行业代表分领域召开2次座谈会，深入市自然资源局、住建局等9个相关部门单位座谈交流，赴科尔沁区、开鲁县、经济技术开发区及8家重点企业实地调研，函调霍林郭勒市、科左中旗、奈曼旗工作情况。综合各方面意见，形成调研报告。现将有关情况报告如下：

一、发展现状

(一)高位推动坚实有力。近年来，市委、市政府始终坚持把房地产业和建筑业作为“拼经济、抓发展”的战略支撑，高位谋划、靠前指挥、精准施策，制定促进建筑业高质量发展十一条措施，出台房地产业“1+6”政策体系，以坚实制度保障助力行业攻坚破局。专题召开工作会议，科学研判形势，锚定主攻方向。强化周报告、月通报、双月调度、年考评工作制度，市级建立专项协调机制，专班高效联动，旗县市区细化方案举措，专人专责推进，有力推动各项任务有序开展、加速见效。

(二)企稳回升态势向好。2024年末“1+6”政策体系实施以来，全市房地产业主要指标呈现系统性好转，多项关键指标结束连续下行态势，首次实现同步正向突破。1—8月份，房地产开发投资69.1亿元，同比增长112.8%，增速连续四个月全区第一;房地产业增加值占GDP的比重提高至4.3%，创下近年来最好水平;商品房销售面积112.8万平方米，同比增长11.3%，同步带动建筑建材、家居家装、物业和中介等上下游服务产业营收超140亿元。建筑业产业规模跨越式增长，上半年完成建筑业总产值25亿元，同比增长70.7%。绿色建筑、装配式建筑等新兴领域快速发展，全市城镇新建绿色建筑项目277.14万平方米，新开工装配式建筑项目74.91万平方米，新建及竣工民用建筑中绿色建筑占比均达到100%。

(三)服务效能显著提升。深化拿地即开工、分阶段施工许可即来即办改革，审批事项压减41.5%，审批要件缩减45%，审批时限压缩至法定时限的15%以内，推动项目前期周期平均缩短1—3个月。创新实行“带方案供地”，推动19个项目加速开工建设。万华锦海棠项目全流程审批时效提升40%，创下“拿地即开工”新速度，诚达玺云项目用45天，创造土地审批最快纪录。在全区率先实现市本级不动产系统与工程项目审批系统平台端口对接，推动“交房即交证”全覆盖。按照“群众无过错即办证”原则，已办理恒大御景天下等3个项目1707户不动产产权证书。未使用国家专项借款完成恒大全部保交楼任务，保交房交付比例达到98%。打造房地产项目“三帮”服务矩阵，助力1274个项目落地。市152家房地产企业资质实现自动延期，建筑企业资质审批实行承诺制容缺受理，施工图联合审查等20项改革创新举措被自治区列为典型示范。

(四)政策红利充分释放。“白名单”项目加力扩围，1—8月份，全市新增“白名单”项目8个，授信16.9亿元，企业获贷8.13亿元。中心城区秋季房交会优惠政策“拉满”，政府1200万元财政购房补贴满额申领，三日内成交房屋1127套、成交额10.5亿元。保函替代保证金制度全面推行，全市免收投标保证金项目279个，保函替代保证金2万余笔，为企业释放资金23.43亿元。开辟专项拨付预售资金通道，为15个项目提前提取预售监管资金1.27亿元。去年12月份以来，减免42561户次契税3.45亿元，同比增长41.39%。59户职工家庭享受公积金提额优惠，合计贷款金额4510万元。累计调整339.4亿元存量商业性个人住房贷款利率，惠及12.38万户家庭，每年减少借款人利息支出9650万元。

二、存在问题

(一)土地困境仍未破题。当前土地市场面临“企业不愿拿、不敢拿”“闲置盘不动”的双重困局和“有地难以开发、开发无地可用”的两难境地。一方面供需错配加剧拿地观望。部分出让地块区位偏、配套弱，开发价值低，企业宁可“等米下锅”也不愿盲目拿地。据统计，全市306家房企中135家已无实际开发活动。同时，早期供应的低价闲置土地沉淀于外来企业，形成价格洼地效应，压制周边地块开发意愿。数据显示，2023年以来中心城区住宅用地流拍率高达30.8%。另一方面闲置土地盘活较为艰难。司法冻结型地块受诉讼牵连开发权限悬置，政企博弈型地块因规划调整补差分歧陷入停滞，征拆僵局型地块因历史补偿争议长期搁置，有的只因3户村民不认可征收补偿标准，已20年未拆迁地上物。目前，市本级48宗2046.71亩闲置土地，仅处置完成5宗115亩，不到年度目标的6%。

(二)存量消化不容乐观。一是商品房销售结构性失衡。1—8月份，商品住宅销售103.76万平方米，去化周期15个月，而非住宅商品房仅销售9.01万平方米，去化周期高达46个月。二是地下车位积压形成梗阻。全市积压车位达4.2万个，沉淀资金超30亿元。企业持货待售，不愿降价促销，居民因购置成本远超租赁性价比，需求持续低迷。人防车位更是陷入“强配建、难接收”僵局，处置路径悬而未决。三是利好政策落地成效不足。央行保障性住房再贷款政策无承贷主体，收旧换新只有换新优惠而无收旧支持，难有收购主体买单;非住宅商品房100%契税补贴未能兑现，政策红利停留在“纸面红利”。

(三)要素支撑仍显薄弱。一是金融支持不足。1—8月份，全市房企到位资金中，银行机构贷款占比仅9.2%，仅相当于同期房地产业固定资产投资的9.6%。房地产融资协调机制“政策热、银行冷、市场凉”，金融机构授信门槛高，项目修复效率低，71个融资需求项目中仅8个获批贷款，转化率不足12%;35个问题项目中仅1个完成修复，修复率不到3%。二是配套设施建设滞后。周边配套设施建设与房地产项目开发不同步，部分地块出让超十年仍未贯通周边道路;部分小区因学区差异，销售表现悬殊。目前，全年12个基础设施配套项目完工5个，完工率仅为41.67%。三是城市更新推进缓慢。试点城市申报门槛高，争取难度大;片区综合开发资金渠道不畅，规划编制落地滞后，产城融合深度不足，“以产引人、以人促城、宜居宜业”良性循环尚未形成，开发促进效应还未显现。

(四)市场环境还需优化。一是审批与监管脱节。工程施工许可、商品房预售许可及企业资质核准审批权与监管权分离后，审批端专业支撑不足，监管端效能弱化，行业调控较为乏力。二是竞争环境不佳。部分项目刻意提高准入门槛，排斥本地中小企业;招标奖项赋分不尽合理，本土“科尔沁杯”作用弱化。三是交易秩序不良。中介机构无照经营、违规侵占挪用资金现象频发，物业企业债务回收困难重重，营收危机日益凸显;“民宅商用”无序蔓延，侵蚀正规商业需求;住宅专项维修资金缴纳核验关口前移至房企，购户配合度不高，引发购房矛盾;抵押物贬值诱发主动违约，个人住房不良贷款快速攀升，8月末全市个人住房不良贷款余额达3.78亿元，较年初增长58.34%。四是行业发展不优。部分房产“三难”历史遗留问题仍未有效化解，建筑工程挂靠、转包等扰乱市场秩序行为屡禁不止，外地施工审图机构“花钱过关”违规操作时有发生;有的地区供暖、供水设备运维费用转嫁物业企业，加重企业负担;部分地区某些行业借后期验收管护之名，行前期施工垄断之实，严重制约行业健康发展。

(五)建筑行业举步维艰。大多数企业反映，当前我市建筑业面临的不是发展问题，而是生存问题。一是综合实力薄弱。一方面规模与资质较低，2024年我市建筑业产值49.18亿元，仅占全区2.9%、为赤峰的34.1%;316家建筑资质企业中无特级资质，一级资质仅9家，仅占2.8%。另一方面恶性循环难解，资质不足难以承揽工程，无工程难以积累业绩，无业绩难以提升资质，形成闭环制约。目前90%以上建筑企业无合规生产活动，生存压力极为突出。二是市场开拓“内外受困”。一方面内部市场“守不住”，全国统一大市场下，投标成本大幅降低，外地高资质企业涌入本地竞争，严重挤压本土企业生存空间。2024年以来，全市房屋建筑和市政基础设施公开招标项目中，本地企业中标仅占29.15%，中标金额占19.02%;外地企业中标占比达70.85%，中标金额占比80.98%，每年约13亿元建筑税收外流。另一方面外部市场“打不开”，本地企业近三年在区外完成产值仅2.2亿元，不足省外建筑企业在我市上半年产值的7.3%。三是扶持力度不够。对比赤峰市促进建筑业高质量发展29条举措，我市扶持建筑业发展的激励措施还不够具体，政策的针对性、有效性及可操作性还有待提升。

三、对策建议

(一)破解土地困境，激活开发动能。一是科学调控土地供给。建立“量身定做”机制，围绕企业开发需求精准储备土地，促进供需高效匹配。树立经营土地理念，遵循“先配套、后出让”原则，加快低质地块周边配套设施建设，推动生地向熟地转化，提升土地开发价值。同步清理低价闲置土地，通过置换、合作开发、成本补差、差异化定价等方式平衡新老地块开发成本，降低企业拿地顾虑。二是攻坚历史遗留问题。建立“一地一策一方案”会商机制，分类破解难题。对于司法冻结型地块，建立部门联动机制，加快案件审理，探索“带查封拍卖”“债务重组”等方式释放开发权限;对于政企博弈型地块，通过阶梯式补缴、第三方评估核算等方式，明确规划调整差价标准;对于征拆僵局型地块，梳理历史补偿争议并一户一策化解，必要时通过规划微调避让难点区域，优先保障净地出让，加速土地二次开发利用。

(二)优化供给结构，释放市场需求。一是促进市场供需平衡。根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，形成“以人定房、以房定地、以房定钱”良性机制;大力推进“好房子”建设，在土地、规划设计、预售审批、金融等方面出台激励措施，引导企业开发高品质住宅。加快构建“保障+市场”住房供应体系，推动房地产产品向多元、精品化升级，充分释放刚性和改善性住房需求。二是推进非住宅商品房去库存。适度控制非住宅商品房用地增量，适当降低商住配比;允许非住宅商品房按规定改造为保障性租赁住房、人才公寓、众创空间等，并享受与住宅同等的水电气政策。引导房企及相关上下游企业参加“以旧换新”和房交会，通过购房送车位、购车位送优惠券等方式联动促销;允许企业通过“长期租赁+使用权转让”方式盘活人防车位。三是提升政策实效。加大“收旧换新”政策支持力度，按收旧房款总额的1%—1.5%向收旧主体发放补贴。同时，积极争取国家3000亿元保障性住房再贷款政策支持，扶持并推动国有企业作为保障性住房承贷主体，收购已建未售商品房作为保障性住房，有效促进商品房去库存。

(三)强化要素支撑，提振市场信心。一是加大金融支持。发挥房地产融资协调机制作用，引导开发企业加强修复整改，协调商业银行加快授信审批，推动达标项目应进尽进、应贷尽贷。鼓励商业银行创新按揭金融产品，简化贷款流程，提供更为灵活的还款方式，满足不同购房者需求，进一步增强市场活力。二是同步配套建设。推行“拿地即配套”制度，地块出让时明确周边道路、学校等配套设施的建设时序，与房地产项目同步开工、同步交付。合理统筹学区教育资源，通过集团化办学、教师轮岗等方式缩小不同片区学区配套差距，均衡配套水平。三是推进城市更新。深入贯彻中央城市工作会议精神，有序实施城中村、危旧房改造及老旧管线升级，着力打造宜居城市、韧性城市。科学编制专项规划，积极对接国家试点政策，全力争取后续试点项目。加快推动职住平衡、产城融合，促进房地产开发与产业开发实现良性互动。合力推进片区综合开发，明确开发模式与配套机制，力促取得实质性进展。

(四)优化市场环境，规范行业秩序。一是理顺审批监管职责。整合工程施工、商品房预售等领域审批监管职责，遵循“谁监管、谁审批”原则，合理划分部门职能，推动一个窗口受理、一套标准审批、一支队伍监管，提升管理效能。二是营造公平竞争氛围。清理项目准入隐性壁垒，优化评标流程及奖项赋分规则，支持本地企业参与市场竞争。加强政府投资工程建设项目招投标“评定分离”机制的探索性应用，形成优质优价、优质优先的市场导向。三是维护行业发展生态。“一项目一策”化解房产“三难”问题，保护群众合法权益，解救市场主体。开展中介机构专项整治，强化物业费催缴协作，促进房地产服务行业健康有序发展。明确“民宅商用”界定标准，规范住宅专项维修资金收缴管理，减少矛盾纠纷。建立银行、房企风险预警联动机制，通过展期、续贷等方式遏制违约传导扩散。重拳打击并公开通报工程挂靠、违规审图、费用转嫁及行业垄断行为，以刚性整治护航市场良性发展。

(五)提振建筑行业，增强发展韧性。一是提升企业综合实力。实施建筑企业培育专项行动，建立动态优势企业库，采取一企一策、上门服务等形式，在资质申办、业绩录入、创优评杯等方面加强跟踪服务，帮扶骨干企业做优做强。同步引导企业提升自身实力，逐步向建材生产、设备租赁、配套服务等上下游领域延伸布局，强化产业链韧性，做大产业规模，增强市场竞争力。二是助力市场内外拓展。推进“联合体”招投标模式，在年度建设项目计划中明确一定数量的重大基础设施建设项目或标段，鼓励本土企业单独或与其他企业联合承建项目。建立重点企业外向发展协调机制，加大对出市企业的宣传力度，通过组织企业推介会、技术观摩会等途径，帮助企业开拓市外市场。三是加强项目扶持供给。建立招商引资与本地建筑业联动机制，在工程项目落户协议中明确约定相关条款，优先选择或分包给符合条件的本地在库建筑业企业实施。同时，鼓励非必须招标的政府工程优先发包给本地注册企业，400万元以下工程项目专门面向中小企业采购，充分激发市场活力，逐步推动我市建筑行业复苏发展。